香港零售业者转型迫在眉睫，高度依赖中国内地游客赴港消费的模式已经不可持续了。
香港最值钱的地段罗素街（Russell Street）的租金正下跌至12年来的最低点。根据戴德梁行（Cushman & Wakefield）数据，这个位于香港铜锣湾的著名时尚奢侈品名店街2020年第一季度租金较上年同期下跌27%。
罗素街在过去十几年曾经是全球最昂贵的街区之一。罗素街处在香港核心商业区铜锣湾，此处还有著名的香港时代广场，在该街区，时尚和高端奢侈品牌扎堆。罗素街也因此成为香港客流量最大，零售额高昂的购物街之一 。根据戴德梁行的数据，罗素街曾在2009年、2012年、2013年和2018年四次问鼎全球最昂贵商铺。
不过，由于新冠肺炎疫情的香港零售业的巨大打击，罗素街的价值也正在遭受挑战。罗素街今年第一季度的平均租金下跌至每平方英尺2000美元，较2013年峰值下跌三分之一。
自今年新冠肺炎疫情爆发以来，虽然香港政府并未要求零售商关店歇业，但许多零售品牌和商户仍然调整了香港门店的营业市场，或者索性关闭了部分店铺。与此同时，中国内地居民居家隔离而减少了出境旅游，也使得香港零售业在第一季度的零售销售额大幅度下滑。
根据香港特区政府统计处数据，香港零售业2020年第一季度零售销售额同比下跌35%，是有记录以来最大的单季跌幅。
仲量联行大中华研究部主管黄志辉对界面时尚表示，去年初至今年5月，中美贸易摩擦和香港本土社会事件已经造成香港零售市场更趋疲软，零售商开设新店的愿望下降。而随着新冠疫情的爆发，“导致部分品牌收缩业务，商铺租金也随之下降。”
今年2月，意大利奢侈品牌Prada关闭了位于罗素街Plaza 2000的最大店铺。Prada于去年9月宣布将在7年租约约满之后关闭这间门店，关店时间原定于2020年6月。但受到新冠疫情的影响，Prada将关店时间提前了整整四个月。
而法国奢侈品牌Louis Vuitton也计划在今年晚些时间关闭位于时代广场的旗舰店，原因是其64.51万美元的月租金实在过于高昂。
“去年底罗素街有一个商铺空置，今年第一季度则有两个商铺空置，但据我们了解，空置了的铺位都是在疫情爆发前已决定不续租的商铺。”黄志辉对界面时尚介绍道，“暂时未见倒闭和撤离潮。”
仲量联行认为罗素街与同区其他主要购物街道相比，空置情况不算最严重。而租金下跌的不止罗素街一处。
根据第一太平戴维斯数据，香港第一季度的主要购物街和购物中心的租金都出现不同程度的巨大跌幅，较上年同比跌幅在31%至44%的区间。在这些地段，零售商铺业主表现得更加有弹性些，在第一季度提供了同比14%的跌幅。
不过，即便如此，零售品牌仍感受到巨大的租金承压。La Perla、Tiffany & Co。、Chloe等奢侈品牌都正在缩小在香港的店铺规模。
意大利奢侈品牌Valentino在4月关闭了香港海港城的双层旗舰店。尽管海港城从2月开始已主动为商户降租50%来应对疫情，但Valentino还是以三年租约到期为由关闭了该店。
界面时尚此前报道，香港零售管理协会（Hong Kong Retail Management Association，以下简称HKRMA）4月16日发布调查报告称，受到新冠疫情的影响，香港零售业在今年2月至5月将累计有至少5200家店铺关门，累计有10400人失业。HKRMA向香港商铺业主呼吁，跟随香港特区政府的减租幅度，至少宽减75%租金，并至少维持6个月，或只按营业额抽成，并至少维持6个月。
香港零售业业绩的持续衰退，以及香港核心购物街区租金的下滑似乎在预示着香港正在远离“购物天堂”的头衔。在2003年的非典过后，受到政策利好的影响，中国内地居民赴港自由行的开放，香港曾经迎来了零售业的黄金十年。
根据第一太平戴维斯的数据，香港零售业总额在2002年至2018年期间涨幅超过174%，数字翻了不止两倍。与此同时，香港零售业对中国内地旅客的依赖程度与日俱增。中国内地旅客的零售消费在香港零售业销售总额中占比翻了三倍；中国内地旅客2019年在港消费占香港零售销售总额的29%，而概述就在2002年仅为10%。
但自去年以来，香港持续数月的社会事件和2020年初新冠疫情爆发造成的旅游限制，都对香港零售业造成了巨大的冲击。LVMH集团曾在2019年第三季度的财报会议上，集团首席财务官Jean-Jacques Guiony曾表示，“我们认为未来几年香港将不再是强大的商业中心。”
香港零售业在2020年何时能够迎来反弹？第一太平戴维斯在一份市场分析报告中表示，零售消费的需求，即中国内地消费者何时能够回流现在都是未知数。
不过，香港的零售业者是时候重新调整他们的商业策略了。仲量联行香港商铺部主管唐伟乐对界面时尚记者表示：“疫情令网上购物在香港大行其道，所以零售商不能再只着重产品销售，应该把实体店与网上销售平台好好结合，以满足消费者在任何时间及地点、以任何方式购物的需求，并提供类似实体店购物体验。开发商旗下商场也应该加强网上购物所不能提供的消费体验以吸引人流。此外，零售商应该利用网上平台的大数据调整产品及商铺网点布局，在位于不同地点的商店推出更适合当地消费者的产品。零售商可多考虑在邻近住宅区的社区商场扩张业务，因为这类商场的人流有保证，消费者的消费能力也较高。”
“以往香港核心购物地段以高档品牌最活跃，之后随着消费模式改变，转为以快闪时装及运动品牌最活跃，预计未来电信科技行业和生活方式类商户的扩张步伐最积极。”
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